Эксперт в создании, реорганизации и ликвидации ООО/ИП

Ведущий юрист департамента создания и поддержки бизнеса нашей организации по Санкт - Петербургу и Ленинградской области. Все виды регистрационных действий с коммерческими организациями и ИП. Более 5 лет ежедневного опыта.
Позвонить:

Аренда в условиях пандемии коронавируса: снижение платежей и отсрочка

Как снизить арендные платежи в связи с коронавирусом или получить отсрочку и кто имеет на это право в 2021 году? Является ли коронавирус форс-мажором? Дадим рекомендации по решению проблемы, если вы работаете в отрасли, не признанной пострадавшей.

  1. Снижение аренды и отсрочка в связи с коронавирусом
  2. Отрасли экономики, пострадавшие от коронавируса
  3. Отсрочка оплаты аренды в связи с коронавирусом
  4. Является ли пандемия форс-мажором?
 
Пандемия коронавируса COVID-19 в 2020 году внесла свои коррективы в экономику, политическую и социальную обстановку всех стран мира и не обошла стороной сферу гражданских правоотношений. 
Указом Мэра Москвы от 16 марта 2020 года № 21-УМ «О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» работодателям было рекомендовано оказать работникам содействие в исполнении своих обязанностей из дома. Позже Президентом были объявлены нерабочие дни с 30 марта по 5 апреля, которые затем были продлены на весь апрель. Далее в Указе Мэра Москвы от 29 марта 2020 года № 34-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» была закреплена обязанность работодателей перевести работников, не занятых в перечисленных в Указе отраслях, на удаленный формат работы в целях соблюдения режима самоизоляции.
 
В связи с перечисленными актами у арендаторов нежилых помещений возник вопрос: нужно ли платить арендные платежи за пустующие офисы по-прежнему или можно рассчитывать на снижение арендной платы или отсрочку?

Снижение аренды и отсрочка в связи с коронавирусом

Сначала Правительство Российской Федерации Распоряжением от 19 марта 2020 года № 670-р объявило о том, что малому и среднему бизнесу предоставляется отсрочка по уплате арендных платежей на государственное и муниципальное имущество на 3 месяца (с марта 2020 года). 
А что же с помещениями, находящимися в частной собственности, которые арендуют большинство организаций и индивидуальных предпринимателей? Нормы распоряжения Правительства РФ на них не распространялись, поэтому самым оптимальным решением было самостоятельно договориться с арендодателем о снижении размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. 
Однако 3 апреля Правительством РФ было принято решение о распространении права на отсрочку уплаты арендной платы или снижении арендной платы на лиц, осуществляющих свою деятельность в пострадавших от распространения коронавирусной инфекции отраслях и являющихся арендаторами помещений, находящихся в частной собственности. Единственное ограничение – правила не действуют в отношении жилых помещений и договоров, заключенных после даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ.

Отрасли экономики, пострадавшие от коронавируса

Перечень отраслей экономики, пострадавших от распространения коронавируса, также утвержден Правительством РФ. К ним относятся:
  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, организация досуга и развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • общественное питание;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  • деятельность по организации конференций и выставок;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).
  • деятельность музеев и зоопарков;
  • розничная торговля непродовольственными товарами.

Отсрочка оплаты аренды в связи с коронавирусом

Таким образом, если вы осуществляете деятельность в какой-либо из этих отраслей, то имеете право на отсрочку уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 года. Во время действия режима повышенной готовности или ЧС отсрочка предоставляется в полном размере арендной платы и в размере 50% арендной платы – в период после отмены данного режима до 1 октября 2020 года. 
 
Но важно понимать, что отсрочка не снимает с арендатора обязательств по уплате арендных платежей и формирует задолженность. Во время действия режима арендодатель не вправе начислять штрафы, проценты и иные меры ответственности за нарушение обязательств и требовать каких-либо дополнительных платежей.
 
Уплатить образовавшуюся задолженность необходимо не ранее 1 января 2021 и не позднее 1 января 2023 года равными платежами не чаще одного раза в месяц. Размер такого платежа с 1 января 2021 года будет равен не более половины ежемесячной арендной платы.
Важно! Если по договору аренды арендатор в арендную плату входят платежи за коммунальные услуги и содержание арендуемого имущества и арендодатель не освобожден от их уплаты, то на эти платежи отсрочка не распространяется.
 
Кроме того, по соглашению между арендатором и арендодателем размер арендной платы может быть снижен, а условия отсрочки могут отличаться от установленных Правительством РФ, но не должны их ухудшать. Органам власти субъектов предоставлено право устанавливать собственные условия, которые также не должны быть хуже закрепленных Правительством РФ, поэтому при намерении воспользоваться своим правом на отсрочку уплаты арендной платы или снижения ее размера нужно обратиться к региональному законодательству.
Таким образом, чтобы воспользоваться правом на отсрочку уплаты арендных платежей или снижение их размера нужно удовлетворять следующим условиям:
  1. вести бизнес в отрасли экономики, признанной пострадавшей от распространения COVID-19;
  2. арендовать НЕЖИЛОЕ помещение, находящееся в государственной, муниципальной, частной собственности. Причем договор должен быть заключен до даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта.

Является ли пандемия коронавируса форс-мажором при аренде?

Остается вопрос, могут ли рассчитывать на снижение размера арендных платежей или отсрочку их уплаты арендаторы, не задействованные в пострадавших отраслях, но потерявшие в доходах в связи с пандемией и действием ограничительных мер?
 
К сожалению, Постановление Правительства РФ не распространяется абсолютно на всех юридических лиц и предпринимателей. Однако распространение на договорные отношения по аренде гражданского законодательства никто не отменял. Пандемию COVID-19 можно рассматривать в качестве обстоятельства непреодолимой силы, или иными словами, форс-мажора, так как обладает двумя признаками: чрезвычайностью и непредотвратимостью, закрепленными в ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Важно помнить, что наличие обстоятельств непреодолимой силы устанавливается только судом. Для признания данного факта необходимо установить:
  • наличие обстоятельства,
  • его причинно-следственную связь с вынужденным нарушением договора,
  • непричастность стороны договора к созданию этих обстоятельств,
  • добросовестное принятие нарушившей стороной мер по минимизации возможных рисков.
Также в качестве доказательства может служить Указ Мэра Москвы, в котором установлено, что распространение COVID-19 является обстоятельством непреодолимой силы. Однако признание обстоятельств непреодолимой силы не дает права отказаться от исполнения договора и освобождает лишь от ответственности – неустойки, процентов, но не от исполнения обязательств.
 
Попробовать снизить арендные платежи или получить отсрочку можно также в связи с существенным изменением обстоятельств или расторгнуть договор из-за невозможности исполнения или издания акта органа государственной власти или местного самоуправления. Но все эти основания должны быть признаны только судом. Суды в связи со сложившейся обстановкой рассматривают только неотложные дела, а арендные платежи нужно продолжать платить, поэтому оптимальным решением проблемы могут быть переговоры с арендодателем и последующее соглашение сторон о снижении размера арендной платы, отсрочке, уменьшении размера неустойки.
 
За консультацией, составлением письма арендодателю, проекта соглашения или заявления в суд вы можете обратиться к нам. Мы будем рады помочь!
 
Остались вопросы?
Звоните или пишите в наш чат!
8-495-0034571 (МСК), 8-812-6290003 (СПБ), 8-968-8783899 (по России).
 
Вам также будет интересно:

Оставить комментарий